编者按：
随着国际旅游岛建设上升为国家战略，作为中国境内唯一的热带度假目的地，以及全国首个全域旅游建设试点省，海南的酒店市场在过去二十年间经历了迅猛的发展，这也使得海南成为中国最受欢迎的旅游目的地。而目前海南，尤其是三亚的度假酒店已经可以代表中国度假酒店的最高水平。新酒店层出不穷，也不停地为海南酒店业带来新的风向标，推动产品品质不断升级。在客源需求的快速转变下，新开业酒店在细化的硬件设施上不断进行着革新。
繁华的背后也随之暗涌出一些问题，比如，单一的市场结构使得海南岛受国内经济形势影响明显且无法避免地受限于中国国内游客的旅游季节性影响；同时，海南岛目前市场中的绝大多数度假酒店和旅游景点都非常相似，主打海景以及旅游观光，独特而令人回味的点睛之笔较少。而从长远上来看，目前海南的这种产品同质化问题则十分不利于延长旅客平均逗留天数和吸引回头客……
针对海南当下的旅游及酒店业现状与问题，海南省旅游发展委员会联合浩华管理顾问公司，利用大数据从多维度剖析了海南省旅游酒店的发展情况，并汇总为最新的《海南旅游饭店业发展报告》。报告分为海南酒店接待概况、供给概况、运营业绩统计及发展前景和相关建议等多个部分。我们从报告中截取部分精彩内容与各位分享，上篇主要围绕海南酒店供给情况以及未来新增供给做简单介绍，而在下篇的内容中，我们将着重介绍海南酒店的业绩情况和对策建议。希望通过此次与海南旅委的合作，以更好地推动国际旅游岛酒店板块的良性发展。
海南酒店市场历史供给情况过去数十年间，海南的酒店供给经历了快速的增长，尤其是年以后。年至年期间，海南的酒店数量以年均6%的速度增长，而在年至年期间，年均复合增长率更是达到17%。根据海南省旅游发展委员会所发放的问卷调查，年，海南省客房数超过15间的酒店数量达到4,05家，代表了整体57,间酒店客房。近年来，受“海南国际旅游岛”战略、免税政策和火热的房地产开发势头鼓舞，大量酒店供给涌入海南市场。尽管该市场最近几年已经显露出同质化的迹象和供给过剩问题，尤其是在高端市场，但整体市场住宿率下降的信号并不明显，说明过夜旅游市场仍然具备很强的潜力。
▲高度集中三亚和海口，发展水平参差不齐
海南省的酒店、客栈及其他住宿设施高度集中在三亚及海口两个城市，这是目前海南省整体旅游资源不均衡分布的直接写照。此外，客房体量较小的小型宾馆、旅馆、公寓式酒店所组成的其他住宿设施占到了整体市场近80%的份额。在某些欠发达地区，例如乐东、临高、屯昌以及白沙，其他住宿设施的比例甚至占到90%以上。说明在这些地区，住宿设施水准仍处于初级水平，具有较大的开发潜力。
得益无以比拟的海水及沙滩资源，三亚的旅游热度常年位居全国前列，于是中高端品牌及单体酒店在三亚遍地开花。这也使得三亚成为酒店行业中，继北上广深后又一“一线城市”。海口与之相比则在中高端品牌酒店及单体酒店的数量上均有所落后，单快捷连锁酒店的数量却是三亚的三倍。这是由于海口市场以中端旅游及商务需求为主，市场价格瓶颈较为明显，因此无法支撑大量中高端酒店。相比之下，快捷酒店则更符合大多数到访海口的游客及商务人士的需要。
除了上述这两大市场外，万宁、琼海和文昌也是海南的重要市场。过去位列海南五大关键市场的陵水如今已被文昌和保亭赶超。这两个地区在过去两到三年中均经历了酒店供给的大幅增长。但是，这些地区与海口和三亚的差距仍然十分明显，凸显出海南岛不同地区的发展水平参差不齐。
还有一点需要注意的是，无论在哪个地区，海南的现有酒店供给不外乎两种类型：非海滨城市酒店和海滨度假酒店。无论从旅游景点还是从住宿产品来看，海南的旅游产品均相对单一，缺少变化，这在潜在上限制了游客在海南岛的整体停留时间。
▲星级酒店数量呈下滑趋势
过去十年间虽然海南市场的整体供给保持强劲增长，但星级酒店的数量却呈现下滑趋势。这意味着越来越多的酒店不参与评星。一方面，部分精品酒店的设计规范并不符合星级评定规则，不适宜加入星级评定系统。另一方面，部分酒店考虑到市场环境改变后，参与星级评定并不能为酒店带来更多客户资源，因此选择不参与酒店星级评定。与此同时，以前的一些星级酒店由于缺乏竞争力，纷纷停业翻新或退出市场，从而导致星级酒店数量的持续下降。这种趋势预计会继续延续下去，因为当前的旅游市场更加注重酒店品牌和设施品质，而较少关心酒店是否挂牌星级酒店。
▲客房数量高速增长，度假酒店开发势头愈演愈烈
年至年期间，数家高端国际品牌度假酒店首次在亚龙湾亮相，使得亚龙湾成为当时中国最昂贵的旅游目的地。新世纪的第一个十年，海南酒店市场的年均复合增长率为15%。
过去五年间，度假酒店的开发势头愈演愈烈。随着度假住宅的开发，高品质酒店及度假村基本上已经扩展至海南东部海岸的所有区域。海棠湾、香水湾、清水湾、石梅湾、文昌和海口全部都是深受游客欢迎的目的地。但是，许多年以前投建的老酒店经过十年的运营，纷纷决定翻新改造或重建，这有助于控制海南酒店市场供给总量的增长。年，海南岛的中高档酒店数量（挂牌三星至五星级及参照三星至五星级标准建造的酒店）接近家，同时客房数量突破10,间，这相当于过去五年内，海南酒店市场供给在以年均44%的速度高速增长。
▲开发集中于高端酒店，四、五星酒店成为重要供给类型
过去十年间，海南中高档酒店市场的结构一直十分稳定，三星级酒店形成广泛的基础，约占到该市场酒店总量的40%左右。如果观察基于客房数量的计算结果，我们可以发现，五星级酒店在年的海南中高档酒店市场中已占据了最为重要的地位，市场份额达到44%，而四星级酒店的市场份额已从前十年的47%下降至年的3%。造成这一局面主要的原因则是老旧酒店供给的不断升级以及年以后海南高端酒店市场的快速发展。但是，需要注意的是，由于四星和五星级酒店的客房数量在海南中高档酒店市场供给总量中的占比已经接近80%，且五星级酒店份额已超过40%，海南高端酒店市场已经开始出现供给过剩的问题。高端酒店，尤其是新开业酒店，不得不依靠“以价换量”的策略来渗透市场，对海南省未来酒店价格上涨造成较大压力。海南酒店市场若想更加稳定地发展，则需要控制高端酒店数量，且逐步提升高品质中档及中高档酒店的客房数量占比。
▲业主自营酒店比例下降，品牌酒店发展壮大
海南的中高端酒店市场历来以自主经营的酒店为主。但是，我们可以看到，年，业主自营酒店的比例相较于年呈现出小幅下降趋势。年，业主自营酒店在海南酒店供给总量中的占比高达84%，同时其客房总量在海南可售客房总量中的占比为77%。然而，进入年，这一比例分别下降至8%和67%。业主自营酒店的比例下降，主要缘于国际品牌酒店和国内品牌酒店的发展壮大。绝大多数国际品牌酒店均为大体量的新建酒店，而国内品牌酒店由于品牌标准更加灵活，则具有更多改造项目的机会。相对来说，新开业的业主自营酒店则多为小体量的商务酒店、度假公寓类酒店及客栈。
未来海南酒店市场供给▲未来三年，仍将有大量新酒店加入海南市场
基于目前所能获得的公共信息资料，预计年至年将会有大量新的酒店项目加入海南市场。在这段时间内，海南省内会开发个新的酒店项目，相当于该市场总共增加47,97间客房。但是，我们不认为这些项目都能如期实现，因为在过去的经验中，我们发现新酒店很可能会推迟开业日期以避开过分激烈的竞争环境。
▲五星级酒店居多，公寓式酒店成趋势
基于所获得的项目信息，我们将已知的未来新增供给按照它们的潜在星级标准进行了分类。在这些新增供给当中，60%为五星级酒店或同等档次酒店，这意味着高档偏上至奢华酒店市场将新增94家酒店。目前涵盖的新增供给以五星级酒店居多十分正常。五星级酒店项目通常比三星和四星级酒店更加高调，并且通常会在它们的实际开业日期之前提前两至三年公布。
与此相反，三星和四星级酒店项目通常不太引人注意，建设期也较短，并且一般只会临近开业日期才对外公布。因此，现有的这份新增供给名单所囊括的三星和四星级酒店比例较低。但是，我们观察到将住宅楼改为度假屋或公寓式酒店已经成为一种趋势。鉴于未来数年将会有许多新的住宅项目加入该市场，我们预计这一趋势还会继续保持下去，同时，所谓的公寓式酒店将会给中端休闲度假市场带来巨大的冲击。
▲新增酒店继续集中海南岛东部海岸
超过40%的新供给仍然集中于三亚和海口丝毫不令人奇怪。海棠湾将仍然是五星级海滨度假酒店最活跃的区域，同时三亚市区将会迎来大量的优质非海滨三星至四星级酒店。同一时期，海口也将进驻大量的高端酒店，包括JW万豪酒店、丽思卡尔顿酒店、洲际酒店、威斯汀酒店等等。随着这些奢华酒店的开业，三亚和海口的酒店供给预计会进一步增长，同时旅游业的集聚效应将会更加明显。
如上图所示，新增酒店项目将继续集中于海南岛的东部海岸。至于其它地区的新增供给数量，以陵水和文昌最多。陵水的新增酒店项目主要集中于清水湾和香水湾，而文昌的新增酒店项目则主要聚集于文昌航天城与鲁能山海天。随着旅游和住宿基础设施的快速发展，陵水、文昌和儋州这三个地区预计将成为海南旅游业发展的新热点。
▲-99间客房酒店将是新增酒店主流
类似于现有的结构，将近半数的新增供给属于至99间客房的酒店。此外，至间客房的酒店也十分受欢迎，约占到这些新增供给总量的37%。间客房以上的酒店也很少见，主要由于它们通常要求较高的总投资额，同时当前激烈的竞争环境会给这类大型酒店的运营造成较大的压力。但在未来五年中，我们仍可以看到几家超过1,间客房的“超级巨无霸”酒店进入市场，其中包括海棠湾亚特兰蒂斯酒店、海棠湾红树林酒店以及海花岛欧式城堡酒店。由此，我们预计未来十年中，海南酒店市场的主流将仍然是至99间客房的酒店。
通过对海南省历史酒店供给及未来新增供给的分析，我们可以发现不论是现有酒店还是新增供给，海南岛超过七成的住宿设施均集中在三亚与海口两个大型旅游度假城市，各地发展极不平均。尽管新酒店不断让人眼前一亮，但目前海南省的酒店产品仍大多为海滨度假村及城市商务酒店，产品类型过于相似。同时，高星级酒店客房占比偏大，使得高星级酒店呈现出供给过剩的局面，对酒店价格的维持或提升造成压力。
面对体量巨大的继续新增酒店数量，若在短期按期进入市场，势必将加剧竞争，向未来酒店的住宿率及价格水平施加压力。与此同时，我们还需注意市场上存在的大量度假住宅产品在未来都可能通过途家等第三方售卖平台转化为短期住宿产品，并参与中端酒店的竞争。在此压力之下，海南岛住宿行业的竞争压力将进一步加剧。
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