一则《海南自由贸易港建设总体方案》的出炉，让无数人又聒噪了起来。
朋友圈最能吹水的莫过于“海南即将超越迪拜”、“取代香港”，还有说“超越深圳”的。
我想说，“醒醒吧，高抬贵手，千万别在捧杀海南了。”
01
海南发展的怎么样，各位心里应该很清楚吧。
曾经有两次腾飞的机会，
第一次是年4月海南建省、建特区，结果呢，没实现“三来一补”和吸引外资，反而演变成了房地产泡沫。全省冒出两万多家房地产公司，在年房价就达到了元/平方米。
第二次是年建设国际旅游岛，结果最后搞的也是遍地开发房地产，反而不少海滩被破坏，就连旅游也是名声狼藉，国人宁愿去东南亚也不愿意去三亚。
两次机会海南都白白浪费了，这种“自我矮化”的行为，放眼全国没有第二个。
图/图虫创意
如今又迎来第三次中央大礼包，从年提出自由贸易港，到年正式印发（具体政策见上篇文章：海南自由贸易港开放力度有多大？干货全在这）
不得不说，海南命真好。
这次海南总算记住了血的教训——管好房地产。
从年以来，海南一直对房地产保持警惕。即便过去两年楼市低迷，海南也没有再动摇。
限购依然很严格，目前主要有两种方式购买：
（1）通过人才引进方式落户海南购买
（2）代缴两年的社保或个税，首付不低于70%
如果是刚迁入普通户口（即居住证+社保落户的户口），若要购房，仍需要2年至五年的海南社保及个税！且只能买一套，首付不低于70%！
目前整体市场处于“量减价稳”阶段，但自贸港的概念出来，部分区域多少会收到“刺激”。
但作为一个负责的媒体人，有些话，不得不说。
我们希望海南发展的很好，成为贸易的南大门，但也不希望海南给炒房耽误了，请炒房人记得雄安新区的教训。海南自贸港，距离我们想要的样子，还有很长的一段路要走。
02
最新数据显示，年海南GDP总值是亿，常住人口不到万人。
这是什么水平呢？
海南省GDP总量位居中国的第28位，放在国内排行倒数第4位，仅高于西藏、青海、宁夏。
经国家统一核算，海南的三大产业结构的比例为20.3:20.7:59.0，看这个产业比例，就知道海南是一个工业薄弱的省份，农业和服务业比较强大。
前段时间带着团队成员去三亚团建了一次，路上和不少人聊起，普遍收入在3k多，但是三亚房子均价3万，年轻人很少有愿意留在岛内的。
人口导入困难，产业基础薄弱，给原本并不富裕的海南，雪上加霜。
说到人口，海南万人里面，有万是东北人，三亚副市长李柏青曾经说，“如果北方的几十万外来人口撤出三亚的话，这个城市可能一夜之间变为一座空城”。
90年代东三省有万国企下岗职工，他们手里拿着几万元的下岗费，不知道做什么生意好，正好这个时候，海南房价崩盘每平米元的房子随处可见。
于是，这些人手里拿着下岗费到海南买房定居。
当时就有开发商亮出的广告语是这么写的：“哪个东北人没有套海南房？”
东北人活雷锋，放弃了自己本就颓废了的经济，大批大批地来到三亚支援当地的房地产建设，为托住海南的房价作出了巨大的贡献。
怪不得我们所到之处，开餐馆的，跑出租的，开酒店的，摩托艇，大排档……有6成口音都是东北的。
除了长期扎根海南之外，「候鸟式」过冬的买房人大有人在，这也导致了海南房子空置率很高，其实和旅游地产是一个性质。
只存在一手，缺乏二手。
一手房供应量大，二手房散落全岛各种犄角旮旯，而且平时去看就是整片整片的空城，里面走一圈，附近就能找到一手新盘售楼处，你怎么选？
当时买房可能为「面朝大海，春暖花开」的场景买单，但实际上，海南房子没有想象中那么香。
除了享受自然风光无限好以外，也要接受它独特的脾气，比如：靠海的房子装修麻烦，海风潮湿，含盐分高，腐蚀性强，海浪潮声噪音大，屋子里一周以上没人就发霉了。
除此之外，医疗、交通、生活配套也就是三线水平，真的很不方便，去旅游过的朋友知道，不租车子的话，很难玩的尽兴，你愿意出门买菜还要开一段路吗？要是真的遇到急性病，天真的要塌下来。
要是赶上台风天气，高铁、轮渡停运，机票立马跳涨几千上万……
但如果说，阁下非常喜欢三亚，奔着自贸港的优惠，想在海南去创业的，请忽略以上内容。
03
海南自贸港时代的到来，我们为海南感到庆幸。
从60条政策亮点来看，海南会杀出一条自己的路，这是一次换道超车而不是弯道超车。
其中我比较看好的几点，跟大家分享一下：
1.全岛封关，自贸港
2.“一线”放开，“二线”管住（货物由海外进入海南自由、但进入中国关境内除海南的其他地区即“内地”则管理严格，打消市场此前向外资放开的担心以及对离岛免税市场竞争环境的担心，也是区别于其他自贸区最大的地方。）
3.零关税，全球开放层次最高
4.企业税、个税税率降至15%（也能在较短时间内极大增强海南的吸引力和竞争力）
5.离岛免税购物额提至10万
6.分阶段开放资本项目
7.进一步放宽户口迁移政策（实行全岛统一居住证制度。这种制度类似于香港的居住证制度，户籍仅起到登记作用，不再与人口区分挂钩，保证了劳动力资源要素的自由流动。）
除此之外，海南还有一个地缘因素，是非常有利的。
近年来，随着中国人工、土地成本的不断上升，珠三角的许多工厂都转移到越南那边去，因为那边的土地和人工成本都要远远低于国内，具备很大的竞争优势。
目前中国大陆、日本、韩国、中国台湾的电子代工厂都已经在越南首都河内周边的北宁省、北江省等地投资建设了大规模的工厂。
比较先进的电子工业主要是转移到更靠近中国的越南北部地区，可以更加方便的从珠三角运送元配件过去加工。
按照目前越南的发展速度来看，预计十几年以后，越南整体的发展水平应该能够赶超东南亚许多国家，越南北部能够发展起来的话，届时对于海南航运、贸易的发展也是十分有利的，这点感兴趣的朋友可以查阅一下越南的经济数据，这里不多说。
总而言之，随着政策的推进，人口、产业结构都会有一个质的飞跃，曾经房价与投机，是海南省的梦魇，希望这次在“房住不炒”的主旋律下，把目光放的再长远一些，踏踏实实的发展产业，紧控楼市，才是对海南楼市最好的机会。
楼市的价值不是建立在炒房上，而是这个城市真正发达起来，楼市才有价值。
再劝大家一句，不要抱着炒房的心态走老路，买海南一定要有以海南为第二家园的主人公心态。
海南的二次创业，任重而道远！炒短线和接刀子，往往在一线之间。